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房企高杆杠运营:137家负债4.3万亿

2016-09-06 09:20 大财网 www.idacai.com 【字体:

  137家房企负债逾4.3万亿元 超两成资产负债率超80%红线

  ■本报记者 王丽新

  沪深两市上市公司中报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,2016年1月份-6月份,沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元,同比增长幅度达24%。

  不过,这137家上市房企的总资产总计为5.63万亿元,同比增长幅度达24.3%,与负债增长水平相差近0.3个百分点。值得一提的是,根据Wind资讯统计数据计算,2016年上半年,这137家上市房企的平均负债率为77%,与去年同期持平。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,2015年以来,房企大规模发行公司债,其成本较低,多数房企选择用公司债来替换以前的高息债。另外,还有些房企采用ABS和永续债融资,这些债务并未计入负债中。鉴于以上多种原因,优质房企优化了债务结构,但仍难以改变高杠杆的运营模式。

  超两成房企负债超300亿元

  根据Wind资讯统计数据显示,在这137家上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为59家,占比43%,超过300亿元负债的房企有32家,占比为23.3%,其中,万科、绿地控股、保利地产(9.3900.000.00%)华夏幸福(26.4700.000.00%)招商蛇口(15.7600.00,0.00%)首开股份(12.0900.000.00%)和泛海控股负债均超过1000亿元,分别为5741.33亿元、5453.3亿元、3249.3亿元、1835.74亿元、1599.14亿元、1253.5亿元和1178.6亿元。

  从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据数据测算,截至2016年中期,资产负债率大于80%房企占22.6%,在70%-80%之间占比为20.43%,60%-70%之间的占比为20.43%。资产负债率排在榜首的企业为*ST珠江(9.840,0.000.00%),高达115.45%。

  值得注意的是,一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计,截至2016年中期,绿地控股资产负债率为88.36%,与去年同期基本持平,但其剔除预收账款后的资产负债率也高达84.87%;万科A(23.4400.000.00%)资产负债率为80.6%,同比上涨不足3个百分点,但其剔除预收账款后的资产负债率为68.16%,属于合理水平。此外,不少房企负债率在下降,包括招商蛇口、首开股份、华夏幸福、首开股份等企业。

  众所周知,衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内,有多项指标,但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉,截至2016年中期,137家房企短期借款总计2148亿元,较去年同期的2141亿元仅增加了7亿元。这意味着房地产企业短期偿债压力有所减缓。

  通过以上数据分析,多数标杆房企负债端风险看似可控,但多数房企负债规模攀上新高的现象仍难以改变。

  中信建投分析师陈慎在其研究报告中称,房地产是金融体系之外最具杠杆属性的行业,房企融资渠道经历了从最初的“银行、地方政府、房企”的铁三角结构到目前银行、资本市场、公司债、非标债权等更为多元的融资结构。近年来银行占比逐步下降,公司债等债权融资比重上升。本轮周期以来,A股房企整体净负债率依然处于高位,有息负债总额仍在攀升,同时分化加剧,龙头杠杆率改善,而中小型房企杠杆依然维持高位,杠杆率较高的皆为国企。

  地王潮下杠杆效应集中

  事实上,基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势,2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元,其中下半年占比达到95%,2016年前7个月,已累计发行5760亿元,超过去年全年水平。陈慎认为,2013年至今,在房企的融资结构中,银行融资的占比普遍出现明显下降,而票据、债券等占比明显提升,如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资比重都较公司债放开前有明显调整。

  另有业内人士向本报记者直言,低成本的公司债融资大潮实际上加速了“地王潮”的蔓延。大型房企都在回归主流城市,然而其回归成本却很高,不得不借公司债发行门槛降低时大规模“储粮”,以期在抢地中占优势。

  陈慎也表示,公司债助推房企扩张意愿。2015年至今,参与过地王项目的房企均发行了一定规模公司债,包括A股和内房股。而“地王潮”下杠杆效应更为集中,大部分房企回归主流城市,核心城市土地供需矛盾激化,造成本轮地王无论是规模还是溢价都远超前两轮。

  值得注意的是,陈慎认为,房企融资渠道进一步升级换代,在各个环节均有融资创新,比如购房尾款、物业费等ABS融资,还有其他非标债权融资和民间借贷等,认为这些产品虽然有助于改善企业杠杆,但部分产品如拿地环节的杠杆配资等也蕴含并放大风险。今年以来,“资产荒”下,房企表外融资现象加剧,由于无风险收益率的持续下行,使得房地产对市场资金的吸引力不断上升,相当比重的资金(包括银行理财和险资等)通过各种渠道流入房地产领域。

作者: 综合 来源: 新浪网

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