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科技资管颠覆传统存量改造玩法,城市更新将被重新定义

2019-09-04 12:27 大财网 www.idacai.com 【字体:

 8月29日,Distrii办伴副总裁邹华先生应邀参加由克而瑞资管主办的"CAIC资管商机私享会第六期——融退解决方案之投资并购篇"主题沙龙。此次活动吸引了来自地产、金融、资管等领域的200多位行业人士参会,多位投资并购领域专家,包含克而瑞、长安不动产、Distrii办伴、光大保德信、中英益利等机构和企业代表,共同探讨了当下在艰难融资环境下投资并购的解决之道。

科技资管颠覆传统存量改造玩法,城市更新将被重新定义

 

图:Distrii办伴副总裁邹华先生

作为"CAIC资管私享会"受聘首席讲师,Distrii办伴副总裁邹华先生在本次沙龙上分享了《资产收并购中科技资管的价值与趋势》的主题演讲,展示办伴作为科技资管开拓者,如何与基汇资本、吉宝资本、鹏里集团、翰同资本、鼎一投资等国内外知名地产基金达成项目合作,并成功操盘了12个科技资管标杆项目的案例经验。

一、外资投资热潮的幕后玩家?

自去年开始,存量市场低效物业的"买入、改造、退出",成为了国内外资本投资热潮。据世邦魏理仕最新统计,2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元(人民币),创历史记录,其中外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元,同比大幅增长68%。美国黑石、摩根和IDG资本、新加坡凯德、英国太古、加拿大Brookfield、德国安联等国际知名外资企业纷纷加入投资行列。到了2019年第一季度,上海商业地产大宗交易市场继续延续2018年的市场热度,共录得9笔大宗交易,成交总额为人民币239.4亿元(人民币),同比增长92.78%,其中外资涉及的交易共有3笔,成交总额近百亿元,创十年首季新高。

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世联行:最受青睐大宗交易物业—办公物业

世联行的报告指出,在所有交易类型中,办公物业成为最受青睐大宗交易物业,2018年办公物业占成交数量的40.3%,其次是零售商业,占比19.4%。作为国内首个"新工作方式平台"的搭建者,Distrii办伴专注于打造办公生态系统,提升办公资产价值。凭借其独立运作的全流程科技资管平台,包括在项目研判、投资、定位、改造、溢价提升和科技赋能等层面的丰富操盘能力,Distrii办伴成为了存量办公物业资产价值显著提升的增值小钢炮。

然而,过去的大宗交易并不重视运营和长线投资,大宗交易大开大合,因此常作为统计参考维度的都是大宗交易市场的资方、卖方、物业和交易价格,而幕后协助资方盘活物业资产的改造运营商鲜少问津。但是,越来越多国外长线资金,诸如国外保险、退休基金、主权财富基金开始通过投资地产私募基金或者直投的方式,纷纷加快了在中国收购物业的步伐。越来越多的外资也在转变策略,开始积极寻找具备一线城市老旧物业改造盘活、价值提升和资产退出等"非标项目综合操盘能力"的特色服务商,通过低成本的改造赋能,制定出更灵活、更高价值的资产退出方案。

二、科技资管如何颠覆传统存量升级模式?

资产管理虽然近年来逐渐变成行业热词,但事实上,太阳底下无新鲜事。所谓资产管理就是价值管理,不论是通过运营系统标准化降低成本,或是运用智能系统特色功能,打造楼宇的稀缺性进而掌握定价权,通过整合多项服务内容、多方资源,给予楼宇管理的物业更多附加价值。

房地产数字科技的崛起,让数字技术成为房地产未来的核心。办伴在2015年成立之初便已经看到了科技对于重塑地产商业模式的必要性。办伴自助研发的全流程科技资管是基于传统的资管模型,只是增加了智慧楼宇AIoT解决方案,包含"覆盖项目管理全周期"的科技系统,和应用于全场景、全链条的专业楼宇资产增值策略。简而言之,以智慧科技驱动楼宇资产管理能力的全面升级,显著提升资产管理效率。

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这套系统是在成立之初就已开始规划的蓝图,因此能够集合办伴40多个空间的运营数据和经验,总结研发从前端测算、中端改造、后端运营及退出的"项目智能测算系统、改造方案智能分析系统、商业与运营支撑系统、商业智能分析系统、客户管理系统、CMP协同管理系统"等全流程的智能管理系统,使资产管理达到数据化、智能化、流程化、可控化。

不仅如此,办伴在无论是"机会型资产"如不良资产、城市更新资产和碎片化资产,或者是"核心型资产"如基金收购、ABS、REITs等方面,都拥有投融资、改造、运营、退出等全周期的丰富操盘经验。那么,办伴如何运用科技资管,协助资本高效提升办公资产物业呢?下文将从"改造速度、招商速度、产品品质、运营品质、退出速度"五个层面来看科技资管的价值。

三、五大经典案例,破解Distrii办伴科技资管之谜

(一)改造速度:Distrii办伴·中山万博办公空间淮海路商圈"45"的城市更新。

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中山万博项目是上海淮海路商圈城市更新的"速度典范"。项目由顶尖的私有房地产投资及资产管理公司鹏里集团(Pamfleet) 向黑石收购,Distrii办伴提供科技资管改造和价值提升等专业服务,以"45天"的项目改造时间,重新定义了智慧城市更新如何兼顾速度与品质。该项目鹏里集团董事总经理黄景威表示:"中山万博项目是鹏里在中国投资的第一个办公项目,3月28日双方初次见面,5月即达成战略合作签约,8月项目即落成亮相。未来,鹏里将会和Distrii办伴保持紧密合作,赋能更多存量资产更新项目。"

(二)招商速度:Distrii办伴·中关村悦莱大厦项目开业即满租,引爆地产资管圈层。

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中关村悦莱大厦项目(约7800平方米)项目荣获2018资管新势力-优秀案例奖。由办伴与景瑞控股旗下的锴瑞办公共同合作,从一个废弃空置的商业会所综合体成功改造为智慧新办公空间。2018年9月,办伴开始改造,改造当月招商率即突破20%,第2个月即实现盈利,第3个月开业实现满租。整体资产从从改造前的3.2亿上升至改造后的4.32亿,该项目已经形成资产包,发行了类REITs,并且获上交所无异议函。"从废弃物业,到开业即满租",便是运用了办伴的科技资管系统,对周边市场形成快速的反应机制,形成了"60%大客户定制+40%共享办公组合拳"的重新规划。改造后,项目单方的租金坪效增加30%,资产整体估值上升了35-40%。

(三)产品品质:Distrii办伴·耀江国际办公项目北外滩首个"智慧城市更新基金"项目。

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2018年6月,办伴前瞻性地联合新加坡城市发展集团成立了一期30亿的"智慧城市更新基金",同年9月,上海北外滩独栋乙级写字楼存量资产—办伴耀江国际办公空间—作为该基金的首个存量改造项目正式落定。耀江国际原来是航运公司自用办公,共计8层楼,近4000平方米,后被新加坡城市发展集团收购,由Distrii办伴独立改造运营,旨在打造成上海首屈一指的智慧标杆楼宇项目。办伴对该项目进行整栋楼"外立面+室内"改造。

在外立面改造方面,沿街面主入口重新翻新为更具现代感的设计。在内部空间改造方面,办伴进行业态重新规划:1层设置灵活可变路演厅和"多种形式组合"的流动工位休闲区;2层设计为针对小型企业的2-6人间小户型;3-8层则针对15人以上的超能办公室;而顶层改造为花园露台和阳光房,集休闲、会议多功能为一体,可对外承接举办小型会议、酒会、私房菜等,在休闲的同时领略外滩天际线。

更值得一提的是,耀江项目是办伴在国内打造的首个独栋智慧楼宇,整合多项自主研发的科技系统,如智慧"大通行"产品、超级会议室-智会SMR、"人臻"人脸识别物联管理系统、"智座"产品、能耗管理检测工具等多个科技系统整合在内。该项目周边写字楼租金4元/平米/天,而该项目经改造后该项目折合租金价格7元/平米/天,整体空间能耗节约50%,人力成本节约近70%。

(四)运营品质:新加坡共和大厦—新加坡顶级智慧楼宇、最大华人社区。

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2018年5月,办伴正式进军海外,与新加坡当地最大的地产开发商之一新加坡城市发展集团合作的新加坡共和大厦(1-7层,约6000平方米)正式投入运营,该项目是新加坡单体体量最大的共享办公空间,也是新加坡最受欢迎的华人社区,被授予2019新加坡最佳办公空间奖。

中国驻新加坡大使馆洪小勇大使及经商处钟曼英公参莅临参观项目,当地政府单位新加坡经济发展局EDB也多次基于办伴的运营品质而进行深度合作。该项目服务客户包含了新加坡中华总商会、中资企业新加坡协会、中国移动、中国东方航空、汇丰银行、花旗银行、大华银行、星展银行、华侨银行、友邦保险、Grab、GIC等众多协会、机构及跨国企业。

该项目改造前是东京三菱银行办公中心,采用传统办公模式,租金只有8新币/平尺/月。办伴接手改造运营后,租金直线攀升至18新币/平尺/月,目前项目入驻率90%以上。其中,一层引进德国餐饮品牌HANS IM GLUCK全天餐食,丰富了楼宇生态;二层设置的活动厅在自开业以来举办了数百场社群活动,引流多达两万人次,仅活动场地租金收入就能达到16-18新币/平尺/月。

不仅如此,办伴还针对共和大厦整栋楼宇(约20万平方米)提供"全套智慧楼宇解决方案",包含:智能通行系统、访客管理系统、智能停车系统、物业反馈系统等,全面提升楼宇品质与服务。

(五)退出速度:北京上地NEO项目存量资产升级,8个月实现资产退出。

科技资管颠覆传统存量改造玩法,城市更新将被重新定义

 

北京上地NEO项目(独栋建筑,约6000平方米)是翰同资本旗下的NEO系列之一,与其他包括静安NEO、外滩NEO、张江NEO以及北京三元NEO同属于城市更新项目。今年3月,翰同资本与办伴签约,由办伴为其提供全流程科技资管服务。8月,吉宝资本收购了上地NEO整栋资产。从翰同资本开始投资,在不到1年的时间内,就快速实现了资产退出。其中,办伴提供涉及外立面及室内的全方位改造,工期6个月,并计划于2019年9月开业。

在外部升级改造上,办伴将层次单一、缺乏标志性的锥形建筑,改造成更加层次化,更具现代感、科技感和自然生态美感的一朵"云";内部设计则依据建筑现状,因地制宜,打造舒阔、便捷、联动兼具私密的多功能体验。同时,引进办伴办公智能化、楼宇智能化解决方案等,使得该项目在提高线下空间使用效率的同时,形成数据沉淀,助力资产管理、组织效率和行为管理的优化。不久之前,张江NEO项目也已经确定交给办伴进行整体改造升级。

四、"小而美"办公资产的科技资管提升之路

有数据显示,在2018年的大宗交易中,交易金额在10亿以内的"小而美"、"流动性强"的物业,最受投资者青睐。截止目前,办伴联合基金方打造的12个资产管理项目面积大多在3000-20000㎡,这也使得办伴尤其精通于"小而美"的办公资产的升级改造,项目覆盖超甲级写字楼、乙级写字楼和闲置旧楼等不同品质的楼宇资产。

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图:Distrii办伴·韦伯时代项目

办伴的目标是要打造新工作方式平台,最终的表现就是搭建一张城市办公的物联网,利用房地产科技PropTech完全颠覆传统办公的局限性。这种颠覆在早期的表现是楼宇运营成本降低、企业办公效率提升,在未来则表现为搭建出国内首个楼宇及客户的数据信息库。现阶段,房地产私募股权基金将在中国房地产市场凸显重要角色,与国内外地产基金合作是办伴搭建物联网其中的重要一步,借助资本力量撬动存量资产规模化升级,实现双赢局面,推动智慧城市发展。

作者: 综合 来源: 大财网

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